公布三季报，前三季度实现营收41.0亿元(+33.5%)，归母净利润-0.26亿元(+84.5%)，归母扣非净利润-1.43亿元(+28.6%)。

    投资要点：

    三费水平持续回落，预收款锁定明年业绩。前三季度实现营收41.0亿元(+33.5%)，归母净利润-0.26亿元(+84.5%)，归母扣非净利润-1.43亿元(+28.6%)。毖利率20.4%，同比下降2.2个pc，净利率-0.6%，同比上升4.9个pc。三费率17.1%，同比下降4个pc。归母净利增幅大于营收主要原因为三费占比减少、投资收益大幅增加以及少数股东权益减少。前三季度签约面积42.5万�冢�+22.3%），结转面积26.2万�冢�+42%），结转金额19.8亿元（+38.1%）。预收款46.6亿元，基本锁定今年以及明年一季度业绩。待开发计容面积150万�冢�已售未结权益建面57.7万�冢�规模相对较小。

    出让房地产资产可以覆盖短暂资金缺口。�庵�9月底，在手货币15.43亿元，超短债缺口24.34亿元，考虑10月出让房地产资产获现金23.2亿元，可基本覆盖短债缺口。资产负债率81%，较年初增加2个pc，扣除预收账款后的负债率62%，较年初减少6个pc，净负债率201%，较年初减少3个pc。

    彻底退出开发业务，转型物业资管业务。21日公告，以协议转让的�谑匠鋈贸钟械�10家子公司股权以及1个在建项目，预估价值23.23亿元。转让房地产开发标的占中航地产的41.27%，净资产占59.62%，包括之前布局成都的航空文化科技相关资产:航逸科技以及航逸置业。公司、大股东、实际控制人均承诺销售完毕后剩余项目结算完毕后丌再从事房地产开发业务。出让所获23.23亿元现金全数支持转型物业资管业务，未来将聚焦全生命周期管理及客户一体化服务，延续对机构类物业资产的管理，重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务。

    业务摆脱政策调控限制，预计获母公司业务支持。因集团主业无地产业务，之前在业务开展上多受政策限制，此次出让后，确立以物业资管为主业，所获充足现金有望劣力更加快速的业务扩张不转型。中航集团央企背景，未来在机构类物业资管业务的项目拓展戒受持续支持，资产规模不盈利能力都有充分保证。另外，不排除未来与集团业务相关的资产注入。

    最新RNAV11.35元，房地产相关资产整体出让加速现金回收，劣力转型物业资管。作为集团A股上市平台，此次业务出让后政策限制不再，未来有望受益集团支持，当前市值69.5亿，PE11.8x，转型顺利，参考物业资管类上市公司平均PE近30x，价值明显低估，同时具备一定壳价值，值得关注，维持“强烈推荐”评级。

    风险提示：国有资产出让�g批未通过；出售房地产业务资产致短期业绩波劢；转型物业资管业务未达预期。

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