投资要点：

    公司致力于打造房地产开发+基金的双主业格局。嘉宝集团前身是上海嘉宝照明电器公司，集团股权重组后逐步加大地产行业投入。2016年起，公司在加快房地产开发的同时，积极探索轻资产业务，成立地产基金，引进光大控股作为战略投资者大力发展房地产基金投资管理平台。

    房地产开发：公司主要地产项目位于上海，充裕的预收账款、稳健的财务结构将支撑业绩长期可持续增长。近年公司加快开发项目建设速度，2015年末公司在建项目建筑面积同比增37.7%，竣工项目建筑面积同比增115.95%。此外，公司今年以来加强了同销售代理公司的合作，增强了在售项目的去化力度，三季度末合同销售收入33.22亿元，同比增122.48%，预收账款高达41.37亿元，同比增86%。此外，公司短期有息负债降至零，净负债率降至-45%，稳健的财务结构将为公司未来转型轻资产业务保驾护航。

    房地产基金：光大安石背靠金融全牌照背景股东，旨在打造全产业链金融地产投资管理平台。近年房地产融资渠道的政策限制以及大规模的存量物业资产，促使房地产基金得的大力发展。

    光大安石作为国内最早一批从事房地产投资的私募机构，连续两年获得房地产基金综合能力第一的殊荣。从模式上看，光大安石重视项目的投后管理和退出渠道，也是国内唯一一家真正意义上打通了融投管退全产业链投资闭环。从投资收益上来看，目前已退出的项目IRR均在20%左右。

    估值与盈利预测：参考公司各业务板块现状及未来发展战略，我们预计公司2016至2018年可实现净利润3.65亿、4.34亿、5.31亿，对应EPS分别为0.54元、0.64元、0.78元。采取分部估值法，预计公司合理市值130亿，对应目标价19元，较当前股价拥有较强安全边际。

    风险提示：房地产政策风险，房地产基金规模发展不达预期

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