■事件：公司年报披露16年业绩，全年实现营业收入128.07亿元，同比增长69.29%；扣非后归母净利润21.57亿元，同比增长19.21%；每股收益0.79元，同比增长22.29%。

    ■业绩表现突出、高分红预案先行：1））ROE提升至接近20%:16年公司ROE为19.39%（15年为14.62%）。2）拟10派3.94：公司2016年派息预案为拟向全体股东每10股分配现金红利3.94元（含税），分红总额占归母净利润的比例连续维持在50%。3）截至2016年末，公司其他流动资产总额达到87.03亿元（+236.89%），由于将陆金发业务纳入并表，公司采用公允价值计量的资产余额达179.7亿，上年对利润贡献达到7.9亿元。

    ■地产收入占比下降，业务及净利润贡献趋向多元化：1）住宅结算大增：公司16年实现房地产销售结算56.16亿，其中各类住宅物业实现销售收入近42.27亿元，同比增长155.9%。2）地产销售规模减少：公司16年住宅物业累计合同销售面积超10万方（15年为24万方），合同金额超34.6亿（15年为60亿），去化率近100%（15年95%），销售规模比上年大幅减少。

    ■扎根核心商业圈、租金上升稳健：1）2016年，公司长期在营甲级写字楼16幢，总建面超115万方，均位于陆家嘴核心地段。成熟甲级写字楼的平均出租率约为97.5%，平均租金达7.64元/平方米/天（+10.1%）；2）2016年，公司在营陆家嘴附近商铺物业总建筑面积超过10万方，出租率均超过99%。

    ■土储优质潜力大、积极布局一、二线：截至2016年底，公司地产项目在建总建面262.2万方，土地储备98.5万方，其中位于上海土地储备28.7万方（超82%位于陆家嘴金融贸易区）、天津3.8万方、苏州66万方。同时，公司拟在新兴区域开发投资多个项目，并布局苏州市场，包括：

    1）前滩国际商务区：总建面45万方，总投资100亿，旨在复刻陆家嘴；2）陆家嘴御桥科创园：总建面120万方；3）收购苏州绿岸：公司12月公告重大资产收购，即拟以85.3亿收购苏州绿岸并获得苏州权益土储总建面103万方，以苏州作为陆家嘴从上海迈出去的第二站。

    ■国企改革适潮流、地产金融双驱动：公司成功现金收购集团“陆金发”88.2%的股权，一举获得证券、信托、保险三张金融牌照。16年，金融板块贡献营业收入18.2亿元，占公司营业收入总额的14.21%，对利润总额的的贡献率达到16.12%。

    ■投资建议：公司深根陆家嘴核心地段的经营性物业不可复制性，外加质地优良的一、二线土储注入，让我们相信公司的业绩增长会兼具稳定和持续。我们预计公司17-19年EPS分别为1.06元、1.28元和1.56元，对应停牌期股价PE倍数为21.3X、17.6X和14.4X，给予“买入-A”评级，6个月目标价44.0元。

    ■风险提示：毛利下滑，租赁收入不及预期。

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