投资要点：

    爱建集团主营业务由实业转向金融，历经三个阶段。第一阶段（2008年之前）公司以实业为主，主营业务是房地产+贸易，二者收入占比高达90%，期间爱建证券、爱建信托先后爆发风险事件，使得集团遭受巨大的损失，并开始尝试进行资产重组；第二阶段（2009-2012年）公司主业逐渐由实业向金融过渡，房地产项目逐步清理，贸易占比仍然较高，同时信托业务收入占比逐渐提升；第三阶段（2012年之后）成功引入上海国际集团等战略投资者，并确立以金融业为主，提供财富管理和资产管理综合服务的金融公司的定位，其中爱建信托和爱建租赁收入占比高达80%以上，其他子公司（如爱建资产等）收入占比较低。

    均瑶集团入主，股权之争落幕，股东携手推进公司业务发展。顺应上海国企改革的进程，均瑶集团受让上海国际集团持有爱建集团7.08%的股权，成为公司第二大股东。2017年公司定增获批，募集资金17亿，全部由均瑶集团出资，定增完成后，均瑶集团将成为公司第一大股东，持股17.7%，并获得爱国建设特种基金会支持成为实际控制人，均瑶集团灵活的民营机制以及旗下华瑞银行等金融资产的协同效应，有助于公司未来业务发展。

    2017年5月，广州基金拟要约收购公司30%的股份，进而谋求公司控股权，7月广州基金与均瑶集团签订战略合作协议，协助公司拓展华南业务，助力公司未来发展。

    信托、租赁业务快速成长，综合金融布局逐渐丰富。信托业务方面，2012年爱建信托获得增资后，信托规模高速增长，至2016年期间年均复合增长率高达71%，信托报酬率显著高于行业，虽然近几年有所下滑，但以量补价，信托业务收入年均复合增速仍高达33%，未来随着业务结构优化，信托业务有望量价齐升；租赁业务方面，公司受让华瑞租赁100%股权，与航空公司协同效应逐步显现，2016年华瑞租赁实现扭亏为盈，预计2017年业绩翻倍增长，若考虑受让华瑞租赁后的备考业绩，租赁业务收入贡献大幅提升；其他综合金融服务方面，除了财富管理和资产管理业务，公司还参股爱建证券、曲靖市商业银行，多元金融业务布局更加完善，未来业务协同可期。

    首次覆盖，给予“增持”评级。可比公司2017年平均PB估值约为3倍，考虑到：1）定增后均瑶集团成为控股股东，民营机制提升公司经营效率，同时广州基金及一致行动人成为公司股东，有利于拓展华南业务，预计未来公司信托业务、租赁业务增速将显著高于行业，带动集团业绩高速增长；2）若2017年定增顺利完成，ROE会被摊薄，但我们预计公司2017年ROE仍能维持在10%（与2016年一致），并且2018-2019年有望提升至12%和14%，因此给予较估值基准10%的溢价，即3.3倍的PB估值，对应目标价为18.3元，较最新收盘价有17%的空间。预计2017-2019年爱建集团归母净利润为9.0亿、12.5亿和16.3亿，每股收益为0.56元、0.77元和1.00元，对应最新收盘价的PE分别为28倍、20倍和16倍。

    风险提示：监管政策变动导致信托资产增速低于预期；自有资金投资收益大幅低于预期。

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