核心观点福星股份：旧改标杆落子长江新城福星股份是湖北省的旧改标杆企业，11月发布公告称，公司参与了长江新城黄陂区中南湖村的城中村改造项目，涉及土地面积约3000亩。根据公司测算南湖村城中村改造项目单位面积楼面成本不超过2500元/平米，江对岸的住宅项目销售均价12000元/平米，考虑建安成本公司毛利率水平也在40%以上，明显高于招拍挂获取土地的利润水平。同时，公司也在密切关注长江新城后续“城中村”改造项目。

    专注地产业绩有望超预期2016年10月公司变更了经营范围，进一步加速摆脱旧有的低毛利金属业务，专注于地产业务。2017年公司货值较为充沛，在武汉市内多盘齐开，拥有稳定的销售基数，且公司项目基本上已经覆盖武汉市内重点区域，项目的利润率大体可以维持在30%左右，随着结算占比提升，将会提振地产业务的整体利润水平，预计全年业绩有望超过2016年的销售业绩。

    谋新求变走出湖北2017年是公司全国化战略布局的重要一年。目前已切入中部经济区（武汉、岳阳）、京津冀（北京通州）、成渝经济区（成都）、珠三角经济区（深圳）、环渤海经济区（赤峰）等主要城市区圈区域，以点带面、全面发展。2017年新增土地储备284.52万平方米，公司已有的土地储备可满足公司未来4-5年的开发需要。公司正在跟踪地块涉及武汉、成都、深圳和广州，土地面积共计2626万平方米。此外，8月底公司修订了股权激励计划，行权条件要求未来三年公司净利润持续大幅增长，较好地捆绑管理层与公司股东利益，未来发展可期。

    首次覆盖予以“增持”评级首次覆盖给予“增持”评级。2017年前三季度公司实现归属于上市公司股东的净利润8.20亿元，同比增长22.70%，对应基本每股收益0.86元。我们预计2017-2019年公司主营业务收入分别为112.47、146.71、189.54亿元，净利润有望达到10.15、12.77、17.18亿元，EPS分别为1.07、1.34、1.81元/股，对应PE分别为11.45、9.10、6.76倍，公司业绩稳定，未来几年锁定业绩高增长，具有较大的上升空间。

    风险提示：湖北省外项目拓展不及预期；城中村项目推进受阻等

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